Elementos comunes en las Comunidades de Vecinos

Seguros para Comunidades

Respuesta rápida: Según la Ley de Propiedad Horizontal, los elementos comunes son todas las partes del edificio necesarias para su uso y disfrute colectivo (fachadas, escaleras, cubiertas, instalaciones...), mientras que los privativos son las viviendas o locales particulares. Las ventanas son un caso especial: el marco es común pero los cristales son privativos.

La Ley de Propiedad Horizontal (Art. 396 del Código Civil) establece que son elementos comunes:

"Todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, incluyendo cimentaciones, estructura, cubiertas, fachadas, escaleras, porterías, conducciones y instalaciones generales"

Esto significa que:

  • Son propiedad de todos los vecinos proporcionalmente
  • Su mantenimiento es compartido (con cargo a los fondos comunes)
  • Cualquier modificación requiere acuerdo de la junta
  • Elementos Privativos: Aquellos elementos que pertenecen a una vivienda del edificio en concreto y por tanto el propietario del mismo, es el responsable de todos aquellos daños ocasionados por dichos componentes.
  • Elementos Comunes: Son los espacios de copropiedad dentro de un edificio en los que participan todos los propietarios del inmueble. Elementos estructurales que no formen parte de zonas privativas, zonas a las que tienen acceso todos los vecinos de la comunidad. Ejemplos claros serían rellanos, jardines, piscinas.

Se consideran elementos comunes en las comunidades de vecinos:

  • Suelo: Es el elemento común esencial de las comunidades, se extiende no sólo a la superficie ocupada por la edificación, sino a toda la finca, en la que se encuentran incluidosjardines, zonas de aparcamiento, piscina, pista de tenis, etc.
  • Cimentaciones: En este elemento común está comprendido no sólo la parte inferior del inmueble, sino también todo aquelloque tenga la consideración de estructura de la edificación, como pilares, jácenas, vigas, forjados o muros de carga.
  • Cubiertas: Como su propio nombre indica, es el elemento que cubre, el “tejado” del edificio.
  • Elementos exteriores: se refiere a los elementos comunes como la fachada, las terrazas, balcones y ventanas, así como los revestimientos exteriores.
  • Elementos de acceso: tienen esta consideración los portales, escaleras, porterías, pasillos o corredores, etc.… permiten el acceso a las zonas privativas del edificio, como son los pisos o locales, o a otras zonas comunes, como piscinas, jardines, etc.
  • Patios:Se consideran en este apartado elementos comunes de las comunidades de vecinos, a los patios de luces o interiores.
  • Instalaciones generales: Son elementos comunes de las comunidades ascensores, depósitos, sala de contadores, etc.
  • Conducciones y canalizaciones: Se incluyen no sólo bajantes o desagües, sino también las instalaciones de suministro de agua, gas, electricidad, calefacción, telecomunicaciones, etc. Tienen la consideración de elemento común hasta su entronque con la conducción o canalización de cada copropietario, lugar, a partir del cual, pasa a tener la consideración de elemento privativo.

Casos especiales que generan dudas

¿Las ventanas son elementos comunes o privativos?

Es el caso más consultado. La jurisprudencia establece que:

  • Comunes: Marco, caja de persiana, estructura de apertura
  • Privativos: Cristales, mecanismos internos

Ejemplo: Si se rompe un cristal, lo paga el propietario. Si falla el mecanismo de apertura, normalmente lo asume la comunidad.

¿Y las terrazas?

Depende:

  • Terraza privativa: Solo accesible desde una vivienda (uso exclusivo)
  • Terraza común: Accesible para varios vecinos (ej: azotea)

¿Los balcones?

Similar a ventanas:

  • Común: Estructura, barandilla
  • Privativo: Pavimento, elementos decorativos

¿Quién paga las reparaciones?

La regla general es:

Elemento común → Gasto compartido (con derrama si es necesario)

Elemento privativo → Gasto individual del propietario afectado

Ejemplo práctico: Si hay una humedad por rotura de:

  • Bajante común: Lo repara la comunidad
  • Tubería dentro de tu piso: Lo repara tu seguro de hogar

Cómo afecta al seguro de comunidad

Los seguros de comunidad solo cubren daños en elementos comunes. Por eso es crucial:

  1. Identificar correctamente el elemento dañado
  2. Demostrar su carácter comunitario
  3. Activar la cobertura correspondiente

Conclusión: ¿Por qué es importante esta distinción?

  • Evita conflictos entre vecinos sobre quién debe pagar reparaciones
  • Clarifica responsabilidades en caso de daños a terceros
  • Ayuda a elegir el seguro adecuado para comunidad y vivienda
  • Facilita la gestión de reformas y mantenimiento del edificio

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